外国人购房附加税

今晨从土地局得到消息: 财政部规定, 自2016年8月2日起, 在大温哥华地区向外国人过户的 住宅房屋需另行支付一项“房屋过户附加税 “(简称“外国人附加税”)。我们总结了客户各类质询问题后, 对外国人附加税适用范围, 适用时间, 具体收取标准, 和相关对策等体内容在此做简单介绍。

大温哥华地区“ 包括 那些地区?

包括Anmore, Belcarra, Bowen Island, Burnaby, Coquitlam, Delta, Langley City and Township, Lion’s Bay, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver City and District, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Surrey, Vancouver, West Vancouver, White Rock and Electoral Area A. 但不包括位于Tsawwassen 原著民的住宅房屋。

外国人附加税什么时间开始实施?

不论房屋买卖合同是什么时间签订的, 所有按照买卖合同规定在8月2日或之后交接的所有住宅房屋买卖交易。

“外国人” 指的是谁?

指买方是外国国公民, 外国公司, 外国信托机构, 或无国籍人。 是外国国籍但拥有永居身份的人不是外国人。

什么样的公司算“外国公司“ ?

指任何公司:

() 不是在加拿大成立的; 或

() 是在加拿大成立的, 但公司的所有股份或部分股份是由外国公民或外国公司控制 , 除非该公司的股份已经在加拿大的股份市场公开交易

什么是“外国信托机构”?

外国信托机构是指信托受益人是外国公民或外国公司。

外国人房屋过户附加税的税率是多少?

外国人需要按照其在过户房屋中所占的全部或部分份额的 公平市场价格, 在原有的房地产交易税的基础上增加15% 的过户税。15% 税的计算方式和原来的房地产交易税计算方式一样。

附加税是否可以免除?

该15% 附加税适用于所有外国人拥有的份额    原房屋过户交易税的免税规定不适用于本附加税。  即 家庭成员之间; 联名共有所有人之间; 以及信托中过户接受人成为或将要成为信托执行人的过户手续都适用该附加税。

按照该规定, 土地局从8月2日起将使用新税务表格。 如果多名购买人中有外国人也有加拿大人, 加拿大买家将对外国人未缴纳的“附加税” 承担连带责任。

鉴于该规定的执行时间是本周五,对已经约定在8月2日后交接的外国人买家提出以下建议:

  1. 如果卖家和贷款银行配合, 争取将交接时间提前;
  2. 如果无法改变交接时间, 马上安排资金保证可以在交接日完税交接;
  3. 如果无法在交接日之前安排交税资金, 立即和卖家联系推迟交接时间。

如因为不能缴纳该项增值税而影响房屋买卖的, 买方可能会被依法判决承担违约责任。

本文作者:李黎律师 (未经作者同意不得转载全文。 如转载转述部分内容, 必须注明原文出处”捍理律师事务所李黎律师“)

邻里土地使用权

甲于2010年在西温购买了一栋海景房。 2013 年,甲房前面的邻居乙向市政府申请将旧房推倒重建, 新房在原来两层的基础上加盖第三层。市政府收到乙申请后,向包括甲在内四邻发送了听证会通知,要求所有相邻土地所有人在听证会时对乙的申请发表意见。听证会通知邮寄给甲时甲正在中国休假, 因为没能参加听证会。在听证会上,其他邻居没有人对乙的申请表示反对。市政府随后批准乙的建筑申请。甲回来后到市政府询问了解:乙方加盖的第三层会遮挡甲的大半海景并影响到甲海景屋的市场价格。

甲的选择:

要求西温市政府变更已经颁发的建筑许可?

市政府的工作程序是由 “地方政府行政法”和相关规章制度决定的。通常政府行政法会要求市政府在颁发建筑许可之前满足各项条件。比如,市政府应该就建筑申请征求四邻土地所有人的意见。听证会的通知必须提前2周送达所有参加人。新建筑许可必须不影响周围环境和其他房屋所有人合理使用土地等等。

如果甲有证据证明政府颁发建筑许可时没有遵守相关程序,或所颁发的建筑许可影响到甲方合理使用土地,甲可以在政府颁发许可的60天内向法院申请“司法听证会”。如果法院认为政府在作决定时确实存在错误,法院可以要求市政府对建筑许可作修改。

向法院申请禁止乙方加盖第三层并要求乙方补偿损失?

要得到法院的禁止令,甲方必须要证明如果乙方加盖第三层会给甲方造成损害。 这种损害必须是直接的,不可以恢复的, 而且甲方只能依赖法院保护自己的利益。

除非原告能够证明乙方修建新屋是违背了相关法律,或导致乙方根本无法正常使用自己的土地,或会导致甲方严重的经济损失,法院不会随便颁发禁止令。因此甲方如果选择这种诉讼途径,就需要聘请一位专家对房产市场价格的做 评估报告。如果评估专家能证明乙方的新屋对甲方的房产价格的影响相当严重,法院也许会同意颁发禁止令。

综合来讲,作为房屋的所有者,最重要的是按时处理政府发来的各类信件。不要错过参加市政听证会的时机。因为以上两种选择,无论甲方选择哪一种,都需要支付大额律师费和专家鉴定费。不但耗时耗财,而且也很难保证一定胜诉。

本文作者:李黎律师 (未经作者同意不得转载全文。 如转载转述部分内容, 必须注明原文出处”捍理律师事务所李黎律师“)

在BC打工有哪些法律权利

我们事务所经常遇到客人对打工族的基本权利不了解, 以为如果和雇主没有签订正式的劳动合同,就无法得到法律保护。这种观点是对劳工法的误解。在BC 省, 法律赋予的基本法律权利是强制性的。不论雇用企业签没签订劳动合同,打工族都享有以下基本法律权利:

年假和年假工资

员工依法享有休年假和获得年假工资的权利。

被雇佣超过5个工作日即可获得年假工资。 年假工资的金额应不得少于上一年全部工资的4%。被雇佣超过12个月即有权享受2周的年假。该年假待遇应在下一年兑现。

被雇用满5年即有权享受3周的年假和不少于上一年所挣全部工资的6%的年假工资。

年假工资可以在每一次发薪时支付也可以在年底一次性支付。雇佣关系终止时,雇主必须在最后一张支票中付清所有未支付的休假工资并不得应以向员工支付奖金或病假工资为由而减少年假或年假工资。

解雇

在被解雇时, 员工依法享有提前得到书面解雇通知或获得经济补偿的权利。

入职满3个月, 经济补偿应是1周工资;入职满12个月,经济补偿应是2周工资; 入职满三年,经济补偿应是3周工资; 入职满三年以上,每年即可多得1周工资,最高不超过8周。

如果雇主按照法律规定提前向员工发出了书面解雇通知,则不必对员工提供经济补偿。

工作时间和超时工作

员工连续工作超过5个小时有权享受30分钟的休息时间。每天工作时间不得超过8小时,否则有权对第9 , 10, 11, 12 小时的工作获得1.5 工资,对超过12小时的工作时间有权获得2倍工资。即使员工一周内工作不超过40小时,这项规定也一样适用。

报道上班的员工至少要获得2个小时的工资。如果原定超过8小时的上班时间,员工至少必须获得4个小时的工资。如果原定工作因故而减少,员工仍应获得2小时的工资。

最低工资标准

BC 省最低工资每小时10.75元; 留宿家务工人最低工资工作了的每日或一日部分时间102.5元; 常驻管理人员入围6至60户的公寓楼房,每月615元,另加每户24.65元,如为超过60户的公寓,每月2094.84元。

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