什么时候委托律师追债最有效?

捍理律师事务所李黎律师

法律服务中,债权人常常因为律师帮助非常有限而感叹加拿大的司法不公正。其实,债权人并不了解,自己对待到期债务的态度,时间,和行为,直接影响到律师帮助的方式和效果。本文仅以最常见的几个救济手段为例。

例一: 庭审前对第三方掌握债务人财产执行令 (Pre-judgment Garnishing order)

本执行令是最有效的到期债务执行令,可以让债权人扣押欠帐人的银行账户,退休金账户,公司账户,工资,股东股份,保险账户支付债务。但,因为法律允许债权人在法院正式开庭审理前得到本执行令, 法院对债权人可以申请本执行令的时机和条件要求相对严格。比如,可以申请本执行令的债务必须是简单债务,申请文件必须有第三方的具体信息,提交申请文件的时间必须和第三方持有债务人财产的时间紧密相关等等。 债权人如果没有经专业律师操作而将债务界定位简单债务, 就会无权申请本执行令。

例二: 扣押财产令(Seizure and possession the goods)

本执行令是商业租赁合同房东最有效的执行欠付租金的命令, 针对从事零售业,餐饮业和修缮服务业的租户非常有效。 但,房东申请本执行令的前提是,房东没有在租客欠付租金期间,通过语言,行为或其他方式通知了租客提前终止租赁合同。依照法律规定,一旦房东提出终止合同,就没有权利对租客留在租赁屋内的财产实施扣押了。房东不通过律师和租客协商时,很可能因不了解法律而终止租赁合同。 协商不成最终委托律师时,律师发现房东已无权申请扣押执行令了。

例三: 诉讼进行中证明令 (Certificate of Pending Litigation)

本证明令的目的是在欠帐人的不动产上登记证明:本房产可能会被法院判决用于偿付判决款项。登记本证明令的债权人,会大大增加债务被偿还的机会,也可能加快欠帐人还款的速度。 但,登记本证明令的前提是该房产没有成为破产财产。如果房产所有人已经进入破产程序,法院将不再受理其他没优先权的债权人的诉讼请求,债权人就不可能申请到本证明令。债权人因听取欠帐人还款承诺而不及时提起诉讼, 一旦欠款人开始破产程序,法院就会因破产程序在而不再受理诉讼申请。这时,债权人聘请最好的律师,也没有回天之力了。

综上所述,提前及时委托律师是债权人能够充分依赖法律保障的最好途径。

注:5月25日下午3点,捍理法律讲座将详细讲解债权人申请其他法律执行令的具体条件和时机。请有意参加者致电(604)558-2258报名参加。 

外国人购房附加税

今晨从土地局得到消息: 财政部规定, 自2016年8月2日起, 在大温哥华地区向外国人过户的 住宅房屋需另行支付一项“房屋过户附加税 “(简称“外国人附加税”)。我们总结了客户各类质询问题后, 对外国人附加税适用范围, 适用时间, 具体收取标准, 和相关对策等体内容在此做简单介绍。

大温哥华地区“ 包括 那些地区?

包括Anmore, Belcarra, Bowen Island, Burnaby, Coquitlam, Delta, Langley City and Township, Lion’s Bay, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver City and District, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Surrey, Vancouver, West Vancouver, White Rock and Electoral Area A. 但不包括位于Tsawwassen 原著民的住宅房屋。

外国人附加税什么时间开始实施?

不论房屋买卖合同是什么时间签订的, 所有按照买卖合同规定在8月2日或之后交接的所有住宅房屋买卖交易。

“外国人” 指的是谁?

指买方是外国国公民, 外国公司, 外国信托机构, 或无国籍人。 是外国国籍但拥有永居身份的人不是外国人。

什么样的公司算“外国公司“ ?

指任何公司:

() 不是在加拿大成立的; 或

() 是在加拿大成立的, 但公司的所有股份或部分股份是由外国公民或外国公司控制 , 除非该公司的股份已经在加拿大的股份市场公开交易

什么是“外国信托机构”?

外国信托机构是指信托受益人是外国公民或外国公司。

外国人房屋过户附加税的税率是多少?

外国人需要按照其在过户房屋中所占的全部或部分份额的 公平市场价格, 在原有的房地产交易税的基础上增加15% 的过户税。15% 税的计算方式和原来的房地产交易税计算方式一样。

附加税是否可以免除?

该15% 附加税适用于所有外国人拥有的份额    原房屋过户交易税的免税规定不适用于本附加税。  即 家庭成员之间; 联名共有所有人之间; 以及信托中过户接受人成为或将要成为信托执行人的过户手续都适用该附加税。

按照该规定, 土地局从8月2日起将使用新税务表格。 如果多名购买人中有外国人也有加拿大人, 加拿大买家将对外国人未缴纳的“附加税” 承担连带责任。

鉴于该规定的执行时间是本周五,对已经约定在8月2日后交接的外国人买家提出以下建议:

  1. 如果卖家和贷款银行配合, 争取将交接时间提前;
  2. 如果无法改变交接时间, 马上安排资金保证可以在交接日完税交接;
  3. 如果无法在交接日之前安排交税资金, 立即和卖家联系推迟交接时间。

如因为不能缴纳该项增值税而影响房屋买卖的, 买方可能会被依法判决承担违约责任。

本文作者:李黎律师 (未经作者同意不得转载全文。 如转载转述部分内容, 必须注明原文出处”捍理律师事务所李黎律师“)

邻里土地使用权

甲于2010年在西温购买了一栋海景房。 2013 年,甲房前面的邻居乙向市政府申请将旧房推倒重建, 新房在原来两层的基础上加盖第三层。市政府收到乙申请后,向包括甲在内四邻发送了听证会通知,要求所有相邻土地所有人在听证会时对乙的申请发表意见。听证会通知邮寄给甲时甲正在中国休假, 因为没能参加听证会。在听证会上,其他邻居没有人对乙的申请表示反对。市政府随后批准乙的建筑申请。甲回来后到市政府询问了解:乙方加盖的第三层会遮挡甲的大半海景并影响到甲海景屋的市场价格。

甲的选择:

要求西温市政府变更已经颁发的建筑许可?

市政府的工作程序是由 “地方政府行政法”和相关规章制度决定的。通常政府行政法会要求市政府在颁发建筑许可之前满足各项条件。比如,市政府应该就建筑申请征求四邻土地所有人的意见。听证会的通知必须提前2周送达所有参加人。新建筑许可必须不影响周围环境和其他房屋所有人合理使用土地等等。

如果甲有证据证明政府颁发建筑许可时没有遵守相关程序,或所颁发的建筑许可影响到甲方合理使用土地,甲可以在政府颁发许可的60天内向法院申请“司法听证会”。如果法院认为政府在作决定时确实存在错误,法院可以要求市政府对建筑许可作修改。

向法院申请禁止乙方加盖第三层并要求乙方补偿损失?

要得到法院的禁止令,甲方必须要证明如果乙方加盖第三层会给甲方造成损害。 这种损害必须是直接的,不可以恢复的, 而且甲方只能依赖法院保护自己的利益。

除非原告能够证明乙方修建新屋是违背了相关法律,或导致乙方根本无法正常使用自己的土地,或会导致甲方严重的经济损失,法院不会随便颁发禁止令。因此甲方如果选择这种诉讼途径,就需要聘请一位专家对房产市场价格的做 评估报告。如果评估专家能证明乙方的新屋对甲方的房产价格的影响相当严重,法院也许会同意颁发禁止令。

综合来讲,作为房屋的所有者,最重要的是按时处理政府发来的各类信件。不要错过参加市政听证会的时机。因为以上两种选择,无论甲方选择哪一种,都需要支付大额律师费和专家鉴定费。不但耗时耗财,而且也很难保证一定胜诉。

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